CERTIFICADO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS – CRI, O QUE ISSO SIGNIFICA E QUAIS OS RISCOS ENVOLVIDOS?

Para compreender o que é um CRI, primeiro precisa-se entender o que são Certificados de Recebíveis Imobiliários. É um título de crédito, do grupo de renda fixa, emitido por uma securitizadora, lastreado em recebíveis provenientes de operações relacionadas ao mercado imobiliário, ou seja, representa a promessa de um pagamento futuro em dinheiro. Esses recebíveis podem incluir pagamentos de aluguéis, parcelas de financiamentos imobiliários, entre outros.

O CRI permite que empresas do setor imobiliário obtenham recursos financeiros antecipadamente, tendo maior liquidez, isto é, maior facilidade de resgatar o dinheiro, em um tempo menor, vendendo esses recebíveis a investidores no mercado financeiro. Os investidores, por sua vez, recebem rendimentos provenientes dos pagamentos dos recebíveis, podendo representar uma forma de diversificação de investimentos e de ganhos através do mercado imobiliário.

Na prática, funciona da seguinte maneira: imagine uma empresa do setor imobiliário que tem um projeto em andamento de construção de um condomínio, ela vende todas as suas unidades que ainda estão sendo construídas. A liquidação total dos pagamentos se dará após vários anos. Essa construtora decide antecipar o pagamento de todas as parcelas, em vez de esperar a conclusão do prazo. Ela faz isso contratando uma securitizadora, que é uma empresa responsável para transformar essas dívidas em títulos de créditos e negociá-lo no mercado financeiro e de capitais, oferecendo uma rentabilidade fixa, nos quais os investidores podem aplicar seu dinheiro. Dessa forma, a construtora receberá o valor total, sem a necessidade de esperar todas as parcelas, para tocar novos projetos.

A remuneração dos CRIs são previsíveis como qualquer outro ativo de renda fixa. Quando se adquire um título, seja ele prefixado ou pós-fixado, o investidor já conhece como serão calculados os rendimentos. Geralmente os investimentos prefixados costumam ser interessantes em cenários de juros em queda, pois eles tendem a se valorizar com o tempo, o que torna um bom negócio para quem pretende vendê-los antes do vencimento. Já os pós-fixados indexados à IPCA, por sua vez, protege o investidor da inflação. Neste sentido, quem adquiriu um CRI atrelado à inflação preserva o poder de compra do dinheiro investido, portanto, garantindo ganhos reais. Há também Certificados de Recebíveis Imobiliários atrelados ao CDI ou a Taxa Referencial (TR).

A remuneração do CRI também pode ser prefixada sem correção pela inflação, ou pós-fixada, atrelada a uma taxa como o CDI ou a Taxa Referencial (TR), com juros pagos periodicamente ou apenas no vencimento. Também pode haver títulos com amortizações periódicas, ou seja, o principal investido pode ser devolvido aos poucos, junto com os juros acordados.

Os CRIs não são protegidos pelo Fundo Garantidor de Crédito, o que torna o investimento arriscado, porém os juros são atraentes, os rendimentos são isentos de imposto de renda e de IOF para as pessoas físicas. Isto quer dizer que a taxa que o investidor conhece no ato do investimento já é a remuneração líquida que cairá na conta na maturação do ativo.

Os CRIs podem ser adquiridos tanto no mercado primário, diretamente do emissor por meio de ofertas públicas, ou no mercado secundário, comprados de outros investidores. Esses papéis não permitem resgate antecipado, tendo liquidez apenas no vencimento. Caso o investidor necessite dos seus recursos antes do prazo de vencimento, deverá vender o papel a outro investidor interessado no mercado secundário. Nesse caso, não há qualquer garantia de receber a rentabilidade inicialmente acordada. Esta é válida apenas para quem fica com o título até o fim do prazo.

Esses títulos podem ser considerados investimentos conservadores e até moderados. Apresenta risco de liquidez e de créditos maiores do que os CDBs, LCIs e LCAs, que são aplicações mais conservadoras de renda fixa privada.